國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 （REITs）試點(diǎn)工作的通知

全康環(huán)保:近日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知，試點(diǎn)行業(yè)包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在內(nèi)的生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。

國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知

發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)發(fā)展改革委：

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，按照《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（以下簡(jiǎn)稱“‘十四五’規(guī)劃《綱要》”），以及我委與中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“40號(hào)文”）等要求，進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）試點(diǎn)工作，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、不斷深化認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)支持引導(dǎo)

（一）充分認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要意義?！笆奈濉币?guī)劃《綱要》提出，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，對(duì)推動(dòng)形成市場(chǎng)主導(dǎo)的投資內(nèi)生增長(zhǎng)機(jī)制，提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效，構(gòu)建投資領(lǐng)域新發(fā)展格局，具有重要意義。各地發(fā)展改革委要把基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作，高度重視、積極推動(dòng)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。

（二）結(jié)合本地實(shí)際加大工作力度。各地發(fā)展改革委要充分發(fā)揮在發(fā)展規(guī)劃、投資管理、項(xiàng)目建設(shè)等方面的經(jīng)驗(yàn)，做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，加強(qiáng)協(xié)調(diào)服務(wù)，幫助解決問(wèn)題，促進(jìn)市場(chǎng)培育，充分調(diào)動(dòng)各類原始權(quán)益人的積極性。鼓勵(lì)結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，研究出臺(tái)有針對(duì)性的支持措施，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)健康發(fā)展。

（三）加強(qiáng)政策解讀和宣傳培訓(xùn)。采取多種方式加強(qiáng)政策解讀，總結(jié)推廣典型經(jīng)驗(yàn)，宣傳推介成功案例，推動(dòng)有關(guān)方面充分認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要意義和積極作用。組織開(kāi)展多種類型的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，幫助有關(guān)部門(mén)、地方政府、原始權(quán)益人、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、中介機(jī)構(gòu)等，掌握和了解與基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)的政策法規(guī)、管理要求，進(jìn)一步熟悉基礎(chǔ)設(shè)施REITs的操作規(guī)則，不斷提升參與試點(diǎn)的意愿和能力。

二、加強(qiáng)項(xiàng)目管理和協(xié)調(diào)服務(wù)

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備管理。及時(shí)梳理匯總本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，將符合條件的項(xiàng)目分類納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)，做到應(yīng)入盡入，未納入項(xiàng)目庫(kù)的項(xiàng)目不得申報(bào)參與試點(diǎn)。督促有關(guān)方面適時(shí)更新項(xiàng)目信息，動(dòng)態(tài)掌握入庫(kù)項(xiàng)目進(jìn)展，及時(shí)剔除不符合要求的項(xiàng)目，切實(shí)保障入庫(kù)項(xiàng)目質(zhì)量。

（五）推動(dòng)落實(shí)項(xiàng)目條件。對(duì)納入項(xiàng)目庫(kù)的意向項(xiàng)目，要結(jié)合發(fā)展需要和項(xiàng)目情況，推動(dòng)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。對(duì)儲(chǔ)備項(xiàng)目，要及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展，與中國(guó)證監(jiān)會(huì)當(dāng)?shù)嘏沙鰴C(jī)構(gòu)、滬深證券交易所、有關(guān)行業(yè)管理部門(mén)、有關(guān)行政審批部門(mén)等加強(qiáng)溝通，依法依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)，幫助落實(shí)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的各項(xiàng)條件。

（六）充分發(fā)揮政府投資引導(dǎo)作用。用好引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范專項(xiàng)，支持回收資金投入的新項(xiàng)目加快開(kāi)工建設(shè)，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。在安排中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項(xiàng)債券時(shí)，對(duì)使用回收資金投入的新項(xiàng)目，以及在盤(pán)活存量資產(chǎn)方面取得積極成效的項(xiàng)目單位，可在同等條件下優(yōu)先支持，充分調(diào)動(dòng)盤(pán)活存量積極性。

三、嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)

（七）規(guī)范編制申報(bào)材料。督促指導(dǎo)項(xiàng)目原始權(quán)益人、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)方面，嚴(yán)格落實(shí)本通知規(guī)定，按照統(tǒng)一的申報(bào)要求，認(rèn)真編制項(xiàng)目申報(bào)材料。項(xiàng)目申報(bào)材料應(yīng)真實(shí)、完整、有效，不得存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏等情況。

（八）切實(shí)保障項(xiàng)目質(zhì)量。嚴(yán)格按照試點(diǎn)有關(guān)政策規(guī)定、項(xiàng)目條件、操作規(guī)范和工作程序，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)、寧缺毋濫，認(rèn)真把關(guān)申報(bào)項(xiàng)目質(zhì)量，成熟一個(gè)、申報(bào)一個(gè)。項(xiàng)目申報(bào)工作要對(duì)各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)一視同仁、公平對(duì)待。優(yōu)先支持貫徹新發(fā)展理念，有利于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)、保障和改善民生、推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)縣城補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)、增強(qiáng)創(chuàng)新能力等的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

（九）提高申報(bào)工作效率。各地發(fā)展改革委要在嚴(yán)格防范風(fēng)險(xiǎn)前提下，切實(shí)承擔(dān)責(zé)任，優(yōu)化工作流程，及時(shí)向我委申報(bào)項(xiàng)目，不符合試點(diǎn)條件和要求的項(xiàng)目不得申報(bào)。如相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委向我委申報(bào)明顯不符合要求且情況比較嚴(yán)重的項(xiàng)目，我委一定時(shí)間內(nèi)將不再受理該省級(jí)發(fā)展改革委項(xiàng)目申報(bào)。我委將持續(xù)完善工作程序，進(jìn)一步提高工作效率，及時(shí)將有關(guān)項(xiàng)目推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì)、滬深證券交易所。

四、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs長(zhǎng)期健康發(fā)展

（十）引導(dǎo)回收資金用于新項(xiàng)目建設(shè)。引導(dǎo)原始權(quán)益人履行承諾，將回收資金以資本金注入等方式投入新項(xiàng)目建設(shè)，確保新項(xiàng)目符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求。加強(qiáng)跟蹤服務(wù)，對(duì)回收資金擬投入的新項(xiàng)目，協(xié)調(diào)加快前期工作和開(kāi)工建設(shè)進(jìn)度，盡快形成實(shí)物工作量。對(duì)原始權(quán)益人未按承諾將回收資金投入到相關(guān)項(xiàng)目的，要及時(shí)督促落實(shí)。

（十一）促進(jìn)存續(xù)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。推動(dòng)基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)健全激勵(lì)約束機(jī)制，提高運(yùn)營(yíng)效率，提升服務(wù)水平，保障基金存續(xù)期間項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。引導(dǎo)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)依法合規(guī)運(yùn)營(yíng)，處理好基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公益性和商業(yè)性關(guān)系，切實(shí)保障公共利益，防范化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（十二）加強(qiáng)投融資機(jī)制創(chuàng)新。鼓勵(lì)重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目原始權(quán)益人用好基礎(chǔ)設(shè)施REITs模式，開(kāi)展投融資創(chuàng)新，打通投資合理退出渠道，形成投融資閉環(huán)，推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。探索結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，加強(qiáng)項(xiàng)目和行業(yè)優(yōu)化整合，提升原始權(quán)益人資產(chǎn)規(guī)模和質(zhì)量。深化投融資體制改革，多措并舉吸引社會(huì)資本參與盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)“兩新一重”和補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)。

五、加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作和政策落實(shí)

（十三）加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)溝通合作。各地發(fā)展改革委要與中國(guó)證監(jiān)會(huì)當(dāng)?shù)嘏沙鰴C(jī)構(gòu)、滬深證券交易所密切協(xié)作配合，加強(qiáng)信息共享，共同穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)相關(guān)工作。加強(qiáng)與本地區(qū)行業(yè)管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)資監(jiān)管等部門(mén)溝通交流，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中存在的問(wèn)題，促進(jìn)形成工作合力。

（十四）抓好政策貫徹落實(shí)。嚴(yán)格落實(shí)40號(hào)文，以及國(guó)家發(fā)展改革委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)相關(guān)工作要求，確保試點(diǎn)工作穩(wěn)妥推進(jìn)。不得出臺(tái)不符合40號(hào)文等精神的配套文件，不得違反40號(hào)文等明確的規(guī)則、規(guī)范、條件和程序推薦項(xiàng)目。對(duì)向不符合40號(hào)文等精神的項(xiàng)目提供發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，及時(shí)進(jìn)行提醒和約談。

自本通知發(fā)布之日起，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)等有關(guān)工作依照本通知執(zhí)行。

特此通知。

附件：基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求

國(guó)家發(fā)展改革委

2021年6月29日

附件

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求

一、試點(diǎn)區(qū)域和行業(yè)范圍

（一）全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)。重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開(kāi)放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

（二）試點(diǎn)主要包括下列行業(yè)：

1. 交通基礎(chǔ)設(shè)施。包括收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目。

2. 能源基礎(chǔ)設(shè)施。包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目，特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，分布式冷熱電項(xiàng)目。

3. 市政基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目，以及停車場(chǎng)項(xiàng)目。

4. 生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

5. 倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施。應(yīng)為面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取費(fèi)用的倉(cāng)庫(kù)，包括通用倉(cāng)庫(kù)以及冷庫(kù)等專業(yè)倉(cāng)庫(kù)。

6. 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

其中，國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)以《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》發(fā)布名單為準(zhǔn)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國(guó)家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)。

7. 新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

8. 保障性租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目。

9. 探索在其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開(kāi)展試點(diǎn)。

（1）具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施；

（2）自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家 AAAAA 級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，其中自然文化遺產(chǎn)以《世界遺產(chǎn)名錄》為準(zhǔn)。

酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)而無(wú)法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設(shè)施用地除外。

二、項(xiàng)目基本條件

（三）項(xiàng)目應(yīng)成熟穩(wěn)定，滿足以下條件：

1. 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)收益權(quán)。項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的底層資產(chǎn)。

2. 土地使用依法合規(guī)。

（1）對(duì)項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的非 PPP（含特許經(jīng)營(yíng)）類項(xiàng)目。如項(xiàng)目以劃撥方式取得土地使用權(quán)，土地所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門(mén)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 無(wú)異議；如項(xiàng)目以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)，原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs無(wú)異議；如項(xiàng)目以招拍掛出讓或二級(jí)市場(chǎng)交易方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)說(shuō)明取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方、取得時(shí)間及相關(guān)前置審批事項(xiàng)。

（2）對(duì)項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的 PPP（含特許經(jīng)營(yíng)）類項(xiàng)目。發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人應(yīng)就土地使用權(quán)作出包含以下內(nèi)容的承諾：項(xiàng)目估值中不含項(xiàng)目使用土地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，基金存續(xù)期間不轉(zhuǎn)移項(xiàng)目涉及土地的使用權(quán)（政府相關(guān)部門(mén)另有要求的除外），基金清算時(shí)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等相關(guān)權(quán)利到期時(shí)將按照特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等協(xié)議約定以及政府相關(guān)部門(mén)的要求處理相關(guān)土地使用權(quán)。

（3）對(duì)項(xiàng)目公司不擁有土地使用權(quán)的項(xiàng)目。應(yīng)說(shuō)明土地使用權(quán)擁有人取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方和取得時(shí)間等相關(guān)情況，土地使用權(quán)擁有人與項(xiàng)目公司之間的關(guān)系，以及說(shuō)明項(xiàng)目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相關(guān)證明材料。

3. 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性。

（1）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司相關(guān)股東已履行內(nèi)部決策程序，并協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

（2）如相關(guān)規(guī)定或協(xié)議對(duì)項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定的，相關(guān)有權(quán)部門(mén)或協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 無(wú)異議，確保項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓符合相關(guān)要求或相關(guān)限定具備解除條件。

（3）對(duì) PPP（含特許經(jīng)營(yíng)）類項(xiàng)目，PPP（含特許經(jīng)營(yíng)）協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 無(wú)異議。

4. 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成熟穩(wěn)定。

（1）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于 3 年。對(duì)已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低運(yùn)營(yíng)年限要求。

（2）項(xiàng)目現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，近 3 年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。

（3）項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，直接或穿透后來(lái)源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健。

（4）預(yù)計(jì)未來(lái) 3 年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于 4%。

5. 資產(chǎn)規(guī)模符合要求。

（1）首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于 10 億元。

（2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的各類資產(chǎn)規(guī)模（如高速公路通車?yán)锍?、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 資產(chǎn)規(guī)模的 2 倍。

6. 發(fā)起人（原始權(quán)益人）等參與方符合要求。

（1）優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)的項(xiàng)目。

（2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)近 3 年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規(guī)記錄。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問(wèn)題或重大合同糾紛。

三、申報(bào)材料要求

（四）項(xiàng)目申報(bào)材料應(yīng)符合以下條件：

1. 項(xiàng)目申報(bào)材料須包含基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 設(shè)立方案等項(xiàng)目基本情況、依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理手續(xù)等項(xiàng)目合規(guī)情況，以及產(chǎn)權(quán)證書(shū)、政府批復(fù)文件或無(wú)異議函、相關(guān)方承諾函等項(xiàng)目證明材料。

2. 發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)嚴(yán)格按照本申報(bào)要求準(zhǔn)備項(xiàng)目申報(bào)材料。國(guó)家發(fā)展改革委向中國(guó)證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目時(shí)，將以適當(dāng)方式一并轉(zhuǎn)送項(xiàng)目申報(bào)材料中的有關(guān)內(nèi)容。

3. 發(fā)起人（原始權(quán)益人）對(duì)材料真實(shí)性、有效性、合規(guī)性、完備性負(fù)責(zé)。對(duì)缺少相關(guān)材料、未辦理相關(guān)手續(xù)，以及需要說(shuō)明的重大問(wèn)題等，發(fā)起人（原始權(quán)益人）要在項(xiàng)目申報(bào)材料中對(duì)有關(guān)情況和原因進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

四、項(xiàng)目申報(bào)程序

（五）項(xiàng)目應(yīng)按照以下程序申報(bào)：

1. 各地發(fā)展改革委組織發(fā)起人（原始權(quán)益人）等有關(guān)方面選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。

2. 發(fā)起人（原始權(quán)益人）選擇符合條件的入庫(kù)項(xiàng)目，向項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料。未納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)的項(xiàng)目不得申報(bào)。

3. 發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目一次性發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 產(chǎn)品的，應(yīng)向注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送完整的項(xiàng)目申報(bào)材料，并分別向相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送涉及該地區(qū)的項(xiàng)目材料；發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目審查把關(guān)。

發(fā)起人（原始權(quán)益人）為中央企業(yè)的跨地區(qū)打包項(xiàng)目，有關(guān)中央企業(yè)可將申報(bào)請(qǐng)示文件和項(xiàng)目申報(bào)材料直接報(bào)送國(guó)家發(fā)展改革委，同時(shí)須附項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委意見(jiàn)。對(duì)于項(xiàng)目收益是否滿足試點(diǎn)基本條件，需以打包后項(xiàng)目整體收益進(jìn)行判斷。

4. 對(duì)本地區(qū)符合相關(guān)條件、擬推薦開(kāi)展試點(diǎn)的項(xiàng)目，省級(jí)發(fā)展改革委向國(guó)家發(fā)展改革委上報(bào)項(xiàng)目申報(bào)請(qǐng)示文件和項(xiàng)目申報(bào)材料，或?yàn)橛嘘P(guān)中央企業(yè)出具意見(jiàn)。項(xiàng)目申報(bào)請(qǐng)示文件或省級(jí)發(fā)展改革委為中央企業(yè)出具的意見(jiàn)中，需包含“經(jīng)初步評(píng)估，所推薦項(xiàng)目符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點(diǎn)區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項(xiàng)目開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點(diǎn)”的表述。

5. 國(guó)家發(fā)展改革委根據(jù)項(xiàng)目申報(bào)材料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估后，確定擬向中國(guó)證監(jiān)會(huì)推薦的項(xiàng)目名單。國(guó)家發(fā)展改革委推薦項(xiàng)目時(shí)一并將有關(guān)項(xiàng)目材料轉(zhuǎn)送中國(guó)證監(jiān)會(huì)。

五、項(xiàng)目審查內(nèi)容

（六）符合宏觀管理政策要求。主要包括：

1. 符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、國(guó)家宏觀調(diào)控政策有關(guān)要求。

2. 符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃、有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃（實(shí)施方案）要求。

3. 符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》和相關(guān)行業(yè)政策規(guī)定，符合行業(yè)發(fā)展相關(guān)要求。

4. 外商投資項(xiàng)目還需符合外商投資管理有關(guān)要求。

（七）依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)。主要包括：

1. 項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。

2. 規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可手續(xù)。

3. 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（或建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理“五方

驗(yàn)收單”，或政府批復(fù)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入商運(yùn)文件）。

4. 外商投資項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)家利用外資有關(guān)手續(xù)。

5. 依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)辦理的其他必要手續(xù)。

項(xiàng)目投資管理手續(xù)的合法合規(guī)性，應(yīng)以辦理時(shí)的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國(guó)家政策等為判定依據(jù)。項(xiàng)目無(wú)需辦理上述手續(xù)的，應(yīng)說(shuō)明有關(guān)情況，并提供證明材料。項(xiàng)目投資管理手續(xù)缺失的，應(yīng)依法依規(guī)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，或以適當(dāng)方式取得相關(guān)部門(mén)認(rèn)可；如現(xiàn)行法律法規(guī)、規(guī)章制度、政策文件等明確無(wú)需辦理的，應(yīng)對(duì)有關(guān)情況作出詳細(xì)說(shuō)明，并提供項(xiàng)目所在地相關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)出具的證明材料。

（八）PPP（含特許經(jīng)營(yíng)）類項(xiàng)目還需滿足以下條件：

1. 2015 年 6 月以前采用 BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國(guó)家關(guān)于特許經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)規(guī)定。

2015 年 6 月以后批復(fù)實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委等 6 部委第 25號(hào)令）有關(guān)規(guī)定。

2. 2015 年 6 月以后批復(fù)實(shí)施的非特許經(jīng)營(yíng)類 PPP 項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家關(guān)于規(guī)范有序推廣 PPP 模式的規(guī)定，已批復(fù) PPP 項(xiàng)目實(shí)施方案，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)方式確定社會(huì)資本方，并依照法定程序規(guī)范簽訂 PPP 合同。

3. 收入來(lái)源以使用者付費(fèi)（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付費(fèi)用）為主。收入來(lái)源含地方政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的 PPP 合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中有明確約定。

4. 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運(yùn)營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛。

（九）鼓勵(lì)將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，具體應(yīng)滿足以下要求：

1. 回收資金應(yīng)明確具體用途，包括具體項(xiàng)目、使用方式和預(yù)計(jì)使用規(guī)模等。在符合國(guó)家政策及企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

2. 90%（含）以上的凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金）應(yīng)當(dāng)用于在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。

3. 鼓勵(lì)以資本金注入方式將回收資金用于項(xiàng)目建設(shè)。

（十）促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，應(yīng)滿足以下條件：

1. 基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)具備豐富的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，配備充足的運(yùn)營(yíng)管理人員，公司治理與財(cái)務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

2. 基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)之間建立合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，明確獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。

3. 明確界定運(yùn)營(yíng)管理權(quán)責(zé)利關(guān)系，并約定解聘、更換運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的條件和程序。

六、中介機(jī)構(gòu)要求

（十一）為項(xiàng)目申報(bào)提供服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，包括法律顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)咨詢顧問(wèn)、審計(jì)機(jī)構(gòu)等，應(yīng)依法依規(guī)履行相關(guān)職責(zé)，保證出具的相關(guān)材料科學(xué)、合規(guī)、真實(shí)、全面、準(zhǔn)確。

（十二）發(fā)起人（原始權(quán)益人）選擇的律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所近 3 年未發(fā)生重大違法違規(guī)事件，未受到國(guó)家行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)行政處罰。律師事務(wù)所出具法律意見(jiàn)書(shū)應(yīng)經(jīng)律師事務(wù)所負(fù)責(zé)人及承辦律師簽字。會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具審計(jì)報(bào)告應(yīng)經(jīng)有關(guān)注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽字和蓋章。

（十三）如相關(guān)中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目合法合規(guī)性等重大問(wèn)題應(yīng)發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)，或與發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等串通、隱瞞相關(guān)情況，或出具法律意見(jiàn)書(shū)、審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或其他相關(guān)報(bào)告有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏，或不符合上述相關(guān)要求而故意隱瞞等，國(guó)家發(fā)展改革委不予推薦，已推薦的建議取消，并將相關(guān)情況反饋中介機(jī)構(gòu)主管部門(mén)。

七、其他工作要求

（十四）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)如實(shí)辦理相關(guān)事項(xiàng)的承諾、并表或出表管理的情況說(shuō)明、擬納稅方案向稅務(wù)部門(mén)書(shū)面報(bào)告情況（如需）、需說(shuō)明的重大問(wèn)題等進(jìn)行準(zhǔn)確完整的信息披露。

（十五）向省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送項(xiàng)目申報(bào)材料之日起一年內(nèi)擬進(jìn)行改建擴(kuò)建的，應(yīng)說(shuō)明具體計(jì)劃、進(jìn)展情況及保障項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)的相關(guān)措施。

（十六）基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 擴(kuò)募有關(guān)項(xiàng)目申報(bào)工作也應(yīng)符合本申報(bào)要求相關(guān)規(guī)定，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況適當(dāng)簡(jiǎn)化。

（十七）項(xiàng)目由國(guó)家發(fā)展改革委推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì)后，如需更換基金管理人、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)，發(fā)起人（原始權(quán)益人）須按本申報(bào)要求，及時(shí)將機(jī)構(gòu)更換涉及的項(xiàng)目申報(bào)材料相關(guān)內(nèi)容報(bào)送國(guó)家發(fā)展改革委備案和復(fù)核，并說(shuō)明更換原因。國(guó)家發(fā)展改革委將以適當(dāng)方式向中國(guó)證監(jiān)會(huì)反饋有關(guān)復(fù)核意見(jiàn)。

（十八）各省級(jí)發(fā)展改革委與當(dāng)?shù)刂袊?guó)證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)等協(xié)商一致，并經(jīng)國(guó)家發(fā)展改革委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)初步同意，可按程序上報(bào)其他對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展具有特殊示范意義的項(xiàng)目。

（十九）項(xiàng)目還應(yīng)滿足國(guó)家發(fā)展改革委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)提出的其他工作要求。